散售办公物业遇冷,如何破局?

2021-07-30 来源: 弘讯旅游快讯

  作为商业地产行业的最重要组成部分之一,办公楼在商业活动中扮演了重要角色。除了少数企业自持办公物业,大部分公司都需要出租或购入办公面积来构建办公需求。据国家统计局数据,全国办公楼新开工施工面积自2008年起开始快速增长至2014年,之后每年依然维持在多达6,000万平方米的高位,在2019年达到仅次于2014年的水平,并在受到疫情冲击的2020年依然袭港6,604万平方米,全国办公楼建设热度减。随着使用者的品质市场需求不断提高,近年来新入市的项目以甲级办公楼为主,空间拆分较为科学,楼宇硬件愈发先进设备。以北京甲级办公楼市场为例,2018至2020年,市场平均每年迎来100万平方米左右的追加供应;2021年上半年有数约50万平方米的新项目入市,预计全年新入市项目总面积将多达110万平方米。充裕的市场供应抬高空置率,激化市场竞争,但也给租户或买家获取更多自由选择。

  办公楼销售分为整售和散售。整售针对单一业权的办公物业,整栋出售,不可分割;整售项目多为位于较好地段的高品质持有型物业,自身估值不受楼内租户结构和现金流水平影响较小。散售则类似于住宅销售,将楼内的办公面积覆没出售至多位买家,多为乙级或以下等级的办公物业,自身估值由地段、楼层和楼宇品质决定。两种销售模式的逻辑和估值方式均有较大差别。

  整售市场局部火热

  受益于依旧不断快速增长的高端租户需求,今年坐落于一二线城市核心区域的优质办公物业整售市场之后维持活跃。以北京为事例,2021年3月,中国金茂、首开股份和高和资本合力收购位于中关村的启迪科技大厦D座;安狮资产在5月收购北京中关村软件园钻石大厦;5月26日,和谐健康保险股份有限公司透露公告,并购SK大厦,并在6月1日将公告公示在其官网。6月16日,黑石集团收购SOHO中国91%的股份;被并购前,SOHO中国持有人并管理约130万平方米的商业物业,还包括八座分别坐落于京沪核心地段的单一业权商办物业,以办公性质为主。6月28日,平安人寿保险并购凯德集团中国来福士资产组合的部分股权,牵涉到项目(上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场、杭州来福士中心)均为以办公用途为主的优质资产,并位于国内一二线城市的核心区域。

  和住宅不同,商业地产项目对地理位置的拒绝更高,部分一二线城市严苛容许市区的商办地块出让,加上优质办公物业的租户结构和现金流都较为稳定,因此核心区域的办公存量物业一直正处于供不应求的状态,老旧项目也不会吸引到资本对其展开翻新。贝壳研究院认为,当前的全球经济形势尚未明朗,售予已经产生稳定现金流的国内核心区域优质物业是较为稳健的投资选择。近年来部分险资和信息技术类企业倾向购买优质办公物业出租,在免缴高额租金的同时静待物业贬值,因此京沪也出现多宗以出租居多的大宗交易。

  散售市场整体遇冷

  和京沪动辄单价5万元每平方米以上的高总价整售办公物业相比,较低总价的散售办公楼均价依然较低,并且多年保持稳定。以北京散售办公楼市场为例,全市成交价均价常年平稳在2.8万元每平方米以下,并且成交单价和所在商圈的商务氛围并不成正比。贝壳研究院辨别了自2015年以来的全市散售办公楼成交明细,找到除了金融街(月坛)中心和骏豪中央公园广场,即使是坐落于市区成熟商圈的散售办公楼,成交均价也通常会超过3万元每平方米。

  北京散售办公楼成交价均价近十年来保持稳定,平均值均价约2.6万元每平方米;2021年前7个月的均价录得2.7万元每平方米,和2020年全年对比上升11.5%。去化周期则呈圆形快速下降趋势,自2017年起迅速增高,并于2020年达到顶峰,为近十年最高值;2021年前7个月的去化周期有所降低,但仍坐落于50个月的高位,市场需求较为疲软,可售存量和潜在供应仍不断减少。贝壳研究院预计,全市散售办公楼市场的去化周期未来仍将之后升高,如何有效去化存量物业成为当务之急。

  存量散售物业如何破局

  20世纪90年代末期,商业地产类物业开始在国内主要城市成规模经常出现,以办公楼和百货商场为主。以北京办公楼市场为例,2000年以前的办公项目大多为单一业权,主要集中在东长安街、CBD和燕莎区域,租户绝大多数以外资企业为主;中国于2001年重新加入世界贸易组织,受到之前亚洲金融危机影响的国内商业活动很快加剧,国内外企业均在大陆地区快速扩展,办公楼市场因此获益。以SOHO中国为代表的开发商作为散售办公模式的代表,在21世纪初以购代租迅速回款,短期内获得了一定的收益。

  和住宅物业的“重售轻租”有所不同,商业地产行业更重运营,无论是办公还是零售物业,自身估值主要由租户贡献的现金流决定,因此“重租轻售”。散售办公楼由于产权分散,无法进行有效管理,租户品质层次不齐,本质上难以产生稳定的租金收益。SOHO中国也在2012年公开发表回应,“告别散售,持有北京、上海有价值的物业”。在过去超量的投资开发和土地供给模式之下,近年来整售优质办公物业大量入市,市场竞争更加白热化,一二线城市甲级办公楼的平均租金和入住率大多呈下降趋势,散售办公楼的劣势愈发显著。

  除了硬件劣势,国内散售办公物业产权交易必须缴纳高额土地增值税,以30%为起点递减,当物业增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,相当大程度上也限制了散售办公面积的成交价格。而整售办公物业入市时即由开发公司持有,之后的整售交易大多通过境内甚至境外股权转让方式展开,很大程度上能够合理规避相关税款,因此优质整售物业的电子货币幅度并不会因税费受到太大容许。以坐落于北京CBD商圈的SK大厦成交价为例,据公开发表消息,2008年凯德集团将该大厦出售给韩国SK集团,当时成交价为33.4亿元。2021年6月,和谐身体健康保险股份有限公司透露公告,公司采用股权方式出资约90.6亿元收购北京新的锦城房地产经营管理有限公司100%股权,从而持有北京SK大厦。SK大厦在13年间贬值57.2亿元,约1.7倍。

  贝壳研究院认为,散售办公物业急需破局,建议如下:

  收回分散产权,改建后自持出租或整栋出售。不具备良好地理位置的老旧散售物业具备不能替代的稀缺性,通过交还分散产权并展开硬件改建,将老旧散售物业打造成单一业权的优质物业,可以使项目重新绽放生机。以坐落于北京中关村核心地段的鼎好大厦为事例,收购方将分散业权分批交还,在2019年以57.2亿元的价格收购大厦大部分股权,再进行硬件升级,改建后的项目定位中关村商圈稀缺的大体量甲级办公楼,将于2021年内入市。

  散售状态下,成立业主委员会,尽量统一业态,向整售物业的方向发展。在产权暂时无法整体收回的情况下,成立类似住宅小区的“业主委员会”,行使统一的运营权,无论出租还是出租,尽量将楼内业态统一为办公。另聘请专业招商团队对非自用面积进行高效招租,召募专业物业团队提供标准化服务;在适合的条件下业主平摊费用,对自身楼宇硬件展开升级,提升竞争力,向整售物业的方向发展。

  增加散售办公面积产权转移的税款,或补贴类似于交易,必要放开散售办公单价的可能性。高额的产权移往税款很大限制了散售办公单价的下跌空间,缺少统一的招商和物业管理也让不少潜在租户望而却步。在销售和出租均遇冷的情况下,大量散售办公区域长期空置,去化周期常年维持高位,造成资源浪费。必要增加相关税款或补贴类似于交易,可以提振出售和出售信心,有效盘活存量物业。

  结语

  受到大量新项目入市以及当前并不明朗的经济局势的影响,无论是整售还是散售办公物业,均面临较小压力。但对比硬件条件更加完备的整售项目,散售办公楼受限于集中业主和高额出让税款的现实条件,更加难以应付激烈的市场竞争。以北京市场为事例,除了极少数的优质物业单价较高,大部分散售办公物业的单价远高于同区位的整售物业,无法产生平稳现金流的办公楼较难获得投资者的注目。贝壳研究院认为,无论是通过交还产权打造高品质物业、散售状态下统一管理运营还是敦促增加产权出让的高额税费,都目的盘活存量物业,避免资源浪费。当前不少城市的招商项目严重过剩,国务院办公厅在2021年07月02日发布的《关于减缓发展保障性租赁住房的意见》中指出:“对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住于存量房屋,经城市人民政府同意,在合乎规划原则、权属不变、符合安全拒绝、尊重群众意愿的前提下,容许扩建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间,不变更土地用于性质,不补缴土地价款。”贝壳研究院指出,对亟需在供给末端进行结构性调整的办公物业在合适的条件下“办公改租赁”,符合国家政策导向,并可有效地拓宽租赁房源供应渠道,缓解我国大城市住房出租市场不存在房源有效供给不足的问题。


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