房企流动性危机正在改写物业行业

2021-10-01 来源: 弘讯旅游快讯

  近日,大宗物业收并购事件频发,让原本弥漫在阴霾的房地产行业增添了些许火药味。

  9月28日,碧桂园服务发布公告称,已与彩生活服务签订股权转让协议,以最高不低于33亿元并购目标公司100%股权,目标集团的业绩、资产及负债将会于碧桂园服务账目内综合入账。

  碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在朋友圈回应,第一强物业与我尊重的第一股物业合作,会产生非常好的化学反应。这已经是碧桂园服务近期的第二笔大宗收购,9月20日,碧桂园服务刚刚以不超过人民币100亿元的代价收购富力物业100%股权。

  目前,物企之间的收收购占据行业主流,业内指出,当前房地产行业遇到流动性危机,促使很多房企有意愿出售物业,以减低偿债压力,而大型物业企业有较扩张意愿,在这种情况下,物业行业未来将会迎来新一轮重整。

  01碧桂园服务成新晋“收购王”

  对于收购彩生活,碧桂园服务表示,将对现有业务进行补充,并进一步不断扩大业务规模和覆盖范围,并促进小区增值服务及其他服务的发展,尤其增进碧桂园服务在商业物业管理的发展。

  简言之,这次并购可以增强碧桂园服务在市场上的影响及竞争力,有助于公司的长期平稳发展,稳固行业龙头地位。从股价上看,资本市场得出了正向反馈,累计9月29日收盘,碧桂园服务报58.05港元,股价下降3.29%。

  资料显示,彩生活服务为集物业服务、楼宇智慧、小区服务为一体的科技型、综合型小区服务企业,财报表明,2021年上半年,彩生活构建总收益17.78亿元,同比快速增长0.7%;对应毛利5.84亿元,毛利率32.6%,公司享有人应占到溢利2.36亿元,同比增长5.8%。

  对于此次交易,摩根大通发表研究报告回应,若以行业并购10至14倍平均市盈率作指标,有关作价可以说合理,该行予碧桂园服务“增持”评级,目标价85港元。

  买买卖已经沦为碧桂园服务当前颇具标志性的动作,今年以来,碧桂园服务已经先后并购蓝光嘉宝和富力物业,仅这三宗交易的成交额就相似200亿元,不断突破行业缴并购记录。

  中信建投证券数据显示,2021年至今行业已再次发生28宗收购(含该起收购),对价共计222.2亿元,低于2020年全年缴并购对价105.7亿元,主要是由于上半年中大型物业收购频发,单宗并购对价在10亿以上的超过5起,其中最大的两起并购均为碧桂园服务主导。

  根据年中财报数据,碧桂园服务以6.44亿平方米在管面积位列行业第一,合约面积更是低超过12.05亿平方米,随着母公司碧桂园的交付面积以及富力物业和彩生活的合并,碧桂园服务的规模将远远追赶恒大、保利等房企,形成一骑马绝尘之势。

  除了碧桂园服务,值得关注的还有龙湖智慧服务,媒体报道表明,龙湖智慧服务收购九龙仓旗下内地物业公司,已签下管理面积近900万平方米,为中高端住宅项目,牵涉到上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等城市,其中9出的项目坐落于长三角。

  “每年不会有多达30%的快速增长。”龙湖集团CEO邵明晓在今年业绩会透漏,预计龙湖智慧服务实管面积全年超过2.7亿平方米,合约面积超过5亿平方米。

  而对于快速增长方式,邵明晓表示,除了业务自然增长,主要通过外延式的收并购,缴并购不是为了冲规模,未来不会按照两个标准展开收并购,第一是标的公司的城市跟龙湖是高度重合的,第二,希望用户的质量,还包括未来电子货币服务的可能性相对比较大。

  02房企加速出售物业服务背后

  当前,物业的收收购类型主要以物业企业之间的收并购为主。

  亿翰智库数据表明,在近6个月的29起收收购中,多达18起是物业企业之间的收收购,占到比62%,5起是对商业物业的并购,其余还包括对保险、信息技术、学校物业以及电子货币服务方面的收收购。

  对于物业之间的合并,业内认为主要与当前房地产行业遭遇流动性危机有关。中指院指出,“三条红线”等调控政策之下的房地产企业,短期投资明显不会上升、融资渠道阻碍,部分房地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题,选择通过出售旗下优质物业的资产来度过低谷。

  以碧桂园为事例,摩根大通认为,年初至今,碧桂园服务收购的所有公司都是由有流动性问题的开发商支持的公司,这指出将物业管理子公司货币化是陷入困境的开发商收回部分现金的可行方式,亦坚信这些小型房地产公司有考虑被收购的动机。

  里昂发布研究报告称,在内地房地产发展商收紧流动性的情况下,物管行业仍有三大利好因素,包括有更多收购机会、低质素的物管服务、以及对销售中心管理服务的市场需求更大,之后建议投资者探讨在不具持续高增长潜力的股份。

  结合当前物业行业的发展环境来看,一方面,行业仍然正处于开疆拓土的阶段,规模和服务是物业企业实现盈利快速增长的基础,物业企业有强烈的收收购意愿,另一方面,物业行业不断完善基础制度建设,政策层面比较受到影响行业未来的发展。

  比如,8月13日,上海市正式印发《上海市住房发展“十四五”规划》,提到增进物业企业专业化、连锁化、品牌化经营。8月19日,上海市城市管理精细化工作前进领导小组办公室公布《关于推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制的指导意见》认为,减缓完善物业服务市场价格机制。

  光大证券指出,未来物管行业的增量将不仅反映在规模的扩展,“优质优价”的服务模式可以有效地提升物管公司的毛利率水平。伴随着房地产行业的调整出有清,中指院指出,未来或将有更多的房地产企业选择出售物业资产,物业行业将不会加速向头部企业挤满,集中度进一步加快提升。



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